瑞峰：新品供应量持续爆发 成交量再创新高

一、导读

1、宏观环境：民间投资成中央关注的重点 房产调控将升级为一城一策

全国： 6月22日，国务院常务会议主题只有一个——民间投资，这种情况非常罕见，表明中央对民间投资高度重视。今年前5个月，全国民间投资增速已跌至3.9%，与去年10.1%的增速相比，出现断崖式下滑，主要是因为法规政策不配套、不协调、落实不到位；民营企业在市场准入、资源配置和政府服务等方面难以享受与国企同等待遇；融资难融资贵、缴费负担重；一些干部不作为、不会为、乱作为，少数地方政府失信等原因所导致。

在房地产市持化的基础下，调控政策分化越发明显。房价上涨较快的城市都出现约束性政策，如合肥市执行差异化信贷政策，其中商品房最低首付比为25%，部分购买商品房的首付比为40%。未来房地产调控政策将不仅是分城施策，更多将会升级到一城一策。预计未来政策的主要特征是去金融杠杆，场外首付贷以及房贷等的金融手段会受到严格管制，首付比例亦可能会有所调整，但去金融杠杆是一个长期性任务，对现阶段房价大幅调整的可能性不大。

东莞：近期东莞市人才政策频频发力，政府相继发布2016年东莞市成长型企业人才扶持申报公告、关于开展东莞市首席技师培养计划工作的通知，公布东莞市高技能人才国际培养计划实施办法征求意见稿，举行2016千人计划专家及高层次人才东莞行等主题活动，无不针对东莞急需的技能人才、创新人才，为培养和引入人才做铺垫。

2、新增供应：半年冲刺供应持续飙升 麻涌万科、碧桂园新品同台竞技

年中业绩冲刺阶段，房企的推货动作持续加大，供应市场新品上市量井喷，上周住宅新品加推2862套，环比上涨104%，面积约29.14万㎡，环比上涨41%；非住宅新增供应843套，环比上涨4337%，新增面积2.08万㎡，主要是天骄御峰的车库和紫荆花园的商铺产品集中供应。

从推货区域来看，临深、城区、松湖等热门片区新品入市热情持续上涨，凤岗的恒大绿洲加推470套44-93㎡刚需产品，南城的万科翡丽山推396套76-98㎡洋房新品上市，而寮步中惠卡丽兰则有221套32-69㎡住宅公寓加推。上周麻涌供应市稠现同样精彩，万科和碧桂园项目同台竞技，先有碧桂园纯新项目碧桂园十里江湾加推464套洋房新品，后有万科·珠江东岸有270套洋房加推。除此之外，茶山的幸福派、常平的绿地大都会皆有批量新品加推。

从上周新拿预售证情况来看，未来房企推货动作并未减弱，虎门万科云广场、祥利上城、金地城南艺境、御河湾花园等项目将在近期亮相。

3、成交量价：供应爆发客户入市欲望增强 成交量创近12周最高水平

上周东莞全市住宅成交2062套，面积约22.48万㎡，环比上涨21%；非住宅成交566套，面积约2.87万㎡，环比上涨5%。住宅市场成交继续升温，成交量创近12周以来单周最高水平。主要原因是：1、近两周住宅市场供应爆发，供应量在20万-30万㎡运行，为市场提供充足弹药，为成交火爆奠定基础；2、进入年中业绩冲刺阶段，房企纷纷推货，如碧桂园十里江湾、万科•珠江东岸、绿地大都会、万科松湖传奇二期、中惠卡丽兰等项目都批量推货，推货套数在200套-600套之间，扭转此前少量频推的供应紧缩市场，且新入市项目的去货良好，推动楼市成交逐步升温；3、项目价格定价较为合理，不但吸引深圳客加快入市，也相对贴近本地客户的预期，观望中的本地客户陆续出手，如麻涌的碧桂园十里江湾、万科•珠江东岸两大项目本地客户主流；4、麻涌、常平、虎门、寮步个盘效应突出，区域排名靠前，支撑楼市成交量的高位运行。

4、成交价格：二三线镇区项目签约量较大 价格低洼拉低整体均价

上周东莞楼市住宅均价13103元/㎡，环比下降7%。呈现结构性下降，主要是麻涌和常平等价格低洼新入市项目集中网签，万科•珠江东岸（8738元/㎡）、碧桂园十里江湾（8919元/㎡）等项目成交表现突出，一定程度上轩拉低东莞整体均价；而其它区域相对来看，仍保持价格坚挺的主流节奏，如南部湾万科城（16841元/㎡）、万科松湖传奇二期（14944元/㎡）、卓越蔚蓝山（22645元/㎡），因此整体价格依然在13000元/㎡大关的高位运行。

5、楼盘活动：大中型运动、艺术主题为主 房企推货力度逐步加大

进入年中冲刺的阶段，供应爆发的推动成交市场逐步升温，房企推货热情逐步高涨，上周楼盘营销活动较为频繁，活动也不限于暖场活动，而是偏向大中型运动、艺术活动主题类、能与客户产生共鸣的活动。运动类活动，以虎门碧桂园举行的英伦杯城市乐跑节、碧桂园茶山首府举行的茶山生态园首届公益环保徒步行、光大山湖城举行的行动的力量•文化之旅 户外徒步活动为主；而艺术类活动，则表现在鼎峰尚境•原山墅举行的马修•连恩生态音乐会、满都•中央时代举行的满都中央时代杯摄影大赛、恒大华府举行的探索梵高的世界油画创作艺术季活动等。另外，明星活动再度出现，万荟坊商铺样板房开放，情歌天后周蕙现身。

开发商推货力度持续增强，上周有3个项目进行开盘，分别为金地·城南艺境推128套96㎡-127㎡三、四房，均价10700元/㎡；碧桂园十里江湾推72套228-238㎡别墅及1472套85-175㎡三、四房，洋房价格为7500-11000元/㎡，别墅价格15000-17000元/㎡；万科珠江东岸推264套101-149㎡三、四房户型，成交价格在8500-10800元/㎡等项目，这三个项目去货基本在9成以上，去货率较高。

6、土地市场：莞城、中堂商住商服用地本周待拍 万江年内首宗地出让

出让方面，上周万江一宗商住用地在东莞国土局进行公示出让，该地块位于万江万道路与四环路立交东侧，面积2.67万㎡，起始价为10282万元，起始楼面地价为3605元/㎡。此宗地为万江今年首宗商住地出让，寸土寸金的中心城区地理优势，加上区域楼市库存短缺、现今房企无地可拍的僵局，该地块的出让或将受到众多开发商的争抢。

待拍方面，中堂和莞城皆有1宗商住商服用地于本周进入最后一轮的竞拍，其中位于中堂镇斗朗社区的2016WG018号商服用地，占地面积约0.81万㎡，起始地价2365元/㎡；而莞城的位于创业路和运河东三路交汇处东侧的商住用地，占地面积约1.41万㎡，起始地价3004元/㎡。