长短并举化解地王潮风险

　　自2004年8月31日，经营性用地供应开启招拍挂，以价高者得的核心原则，让开发商们抢地至今，国内土地市抄历了四轮惊心动魄的地王潮。地王频现，直接推动周边房价上涨及市吃未来房价上涨的预期。此轮地王潮，资金炒作、避险投资、资产配置等特性非常突出。据悉，近期国资委已约谈央企，住建部和国土部也在酝酿应对政策，南京、苏州、合肥等热点城市也推出了熔断、配建保障房、严格出让金缴交时间等，或意味着二线楼市政策将会收紧，企业也将面临财务风险。同时，2003年至2015年诞生的地王项目，平均开发周期21个月，远慢于非地王项目。近三年总价地王的前20位，4块未动迁，9块未开工。

　　应对地王风险，短期内有效的选择就是完善土地招拍挂出让模式，定配建、竞地价是一个可行的探索。在该模式下，每一宗土地出让前，按照建筑面积，政府可以规定一定比例的保障房（公租房或安居房）配建规模，并交由政府分配，然后再将地块投入招拍挂市场。一方面，根据供求情况适当调整配建比例，缓减住宅市场供求关系；另一方面，定配建导致开发成本上升，降低开发商对市场前景过分乐观的预期，拍地时不会肆无忌惮地举牌。

　　同时，开发商之所以赌性十足，就在于产品设计上能够拉高拍低，即用少量空间提高普通卓的容积率，并挤压普通卓的公共配套，腾出更多的空间来做高溢价豪宅、别墅，借助豪宅投资热潮来实现增值收入。因此，建议在土地出让规划条件中，明确单体建筑限高和限低，在源头上压缩楼市投机炒作的空间，并明确中小户型普通卓在总套数供应中的比例。同时，提高出让金交付的时间门槛，如开发商必须在一个月之内付清出让金。

　≡国企和央企频繁制造地王，一方面，在长期预算约束不够硬化，追求规模业绩的激励下，特别是当前国企承担稳增长先遣部队角色的情况下，再考虑到当前的宏观经济金融形势，要客观看待国企和央企制造地王的必然性；另一方面，正如媒体近期三评楼市变局中指出的，央企国企抢地王，与国有企业改革重组过程中争取账面好看、掌握主导权密切相关。因此，不管是单方面禁止，还是约谈，效果都是暂时的。

　　从长期看，抑制国企央企抢地王，一方面要以发展实体经济，挖掘创新增长动力，专注国计民生为导向，加快推进国企和央企改革。在房地产领域，国企和央企要逐渐退出竞争市场，业务要向城市一级土地开发、旧城改造、城市基础设施建设集中；另一方面，贯彻2015年12月中央经济工作会议提出的加快推进房地产业兼并重组。非房地产主业的央企要清理整顿房地产业务，限期完成退出。此外，要淡化对于央企和国企经济绩效考核，强化社会和民生考核。

　　（摘自中国证券报 李宇嘉 文）