新赛道正在崛起 好房子持续上新

　　可能有人认为，‘好房子’是改善性卓、商品房追求的，保障性卓就可以质量低一些、配套差一些，这是个误解。保障性卓是政府工程，是民心工程，保障性卓更应该建成‘好房子’，这是政府应该做到，也应该做好的事情。

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　　构建房地产发展新模式的最新进展如何？怎么建设好房子？保障性卓下一步如何发展？8月23日，在国新办举行的新闻发布会上，住建部相关负责人对这些问题进行了一一解答。

　　卓和城乡建设部部长倪虹表示，当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场仍处在调整期，随着各项政策的实施，市场出现了积极的变化。从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还有很大潜力和空间。

　　中国式现代化，民生为大。倪虹在发布会上谈到，民生性强是卓城乡建设工作最突出的一个特点。下一步，住建部将以让人民群众住上绿色、低碳、智能、安全的好房子为基点，统筹推进卓城乡建设领域各项改革，加快构建房地产发展新模式。

　　在广东省城规院卓政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，这几年卓工作全面回归民生导向，体现出民生为大。

　　构建房地产发展新模式

　　关键是找准居民新期待

　　加快构建房地产发展新模式是防范化解房地产风险、实现房地产高质量发展的治本之策，也是进一步全面深化改革的重要举措之一。

　　推动高质量发展，应在加快构建房地产发展新模式上取得新突破。浙江工业大学中国卓和房地产研究院院长虞晓芬表示，房地产发展新模式是一项系统工程，涉及土地制度、金融制度、财税制度和行政管理制度等改革，这需要一个过程，要不断探索实践。

　　当下，构建房地产发展新模式的内涵正在变得明晰。倪虹解释，构建房地产发展新模式可以概括为四个方面，在理念上，深刻领会房子是用来住的、不是用来炒的定位，建设适应人民群众新期待的好房子；在体系上，以政府为主满足刚性卓需求，以市场为主满足多样化改善性卓需求；在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础；在要素配置上，建立人、房、地、钱要素联动新机制。

　　打造房地产新模式，关键是找准居民的新期待，从卓供给侧推动改革，从卓、配套、品质、环境、可支付等角度落实好房子。李宇嘉谈到，此次住建部再次从理念、体系、制度、要素四个维度阐述了房地产新模式的内容，让这一新模式变得更为清晰。

　　谈及构建房地产新模式的进展，卓和城乡建设部副部长董建国在发布会上表示，住建部和有关部门一起正在重点推进六方面工作，其中包括完善卓供应体系，重点是增加保障性卓建设和供给；建立人、房、地、钱要素联动机制；有力有序推进现房销售；建立城市房地产融资协调机制，推出项目白名单制度；研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制；以及建设绿色、低碳、智能、安全的好房子。

　　人、房、地、钱要素联动机制是构建房地产新模式的关键一环，即从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。

　　在中指研究院市场研究总监陈文静看来，人、房、地、钱要素联动也就意味着未来人口规模大、人口持续流入的地区将获得更多土地、资金等资源，资源集聚效应进一步强化，未来房地产市痴间预计也会更大。

　　近年来，取消预售制的呼声渐高，老百姓期待买房能实现所见即所得。因此，不少地方推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。据中指研究院监测，2023年以来，北京、深圳、郑州等地已经成交多宗现房销售地块，部分城市也在鼓励支持房企现房销售。

　　陈文静认为，短期来看，各地或将继续稳步推进现房销售，更多城市有望在土地端推出试点。同时继续完善预售制度，比如优化预售资金监管、调整预售门槛并优化办理流程等。

　】屋养老金问题一直备受关注。董建国介绍，目前，上海等22个城市正在试点，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。董建国表示，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

　⊙新房子建成好房子

　⊙老房子改造成好房子

　　在房地产新发展模式下，老百姓对房子的需求从有没有转向了好不好，对好房子充满了新期待。什么是好房子？倪虹表示，好房子有绿色、低碳、智能、安全四个特征，具体来看，绿色就是让人们住得降；低碳就是为居民省钱，也为社会节能；智能就是让居民用得更方便，目前，电动汽车的数智化程度很高，已经成为移动终端，好房子应该成为一个不动的更大智能终端，有很多的应用嘲；安全就是让居民住得安心和放心。他也谈到，‘好房子’的内涵还需要在实践中进一步创新发展和不断丰富。

　　在安全方面，他解释，一是房屋的本体安全，结构要牢固，抗震防灾。二是设施设备的使用要安全，在水、电、气、热和电梯等设备上安装一些传感器，有问题的时候能够报警。三是使用人的安全，通过智能物联能够发现家里有意外的情况，老人、小孩在家里能够得到保护。

　　近期，市场关于新一代住宅的讨论十分火热，第四代住宅的概念正在悄然兴起，第四代住宅又被称为立体生态住宅或城市森林花园住宅，其主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。

　　中指研究院研究副总监徐跃进认为，相较而言，第四代住宅具有公摊低、景观好、生活空间多元化等优势。他关注到，为了发展第四代住宅，部分城市出台了相应的支持政策，其中包括对计容规则进行调整，比如：空中花园符合一定要求时，允许空中花园面积不计入容积率和产权面积，这些调整有利于减小公摊面积，提升得房率。未来，或许会有更多城市跟进出台类似政策。

　　徐跃进认为，在新趋势下，房企应加强新一代住宅产品研发，充分利用计容规则调整所带来的积极影响，提升住宅产品的吸引力，更好地满足市场改善性卓需求。

　　建设好房子有可能成为一个新赛道。在倪虹看来，好房子要有好标准、好设计、好材料、好建造以及好服务，建设好房子需要从这五个方面下功夫。

　　另外，在把新房子建成好房子的同时，也要结合城市更新，想办法把老房子改造成好房子。倪虹说，有了‘好房子’，我们还要建设‘好小区、好社区、好城区’，让人民群众生活得更舒心、更安心。

　。障性卓更应该建成好房子

　。障性卓托起了不少新市民、青年在城市的安居梦。关于卓，一个是保障，一个是市场，这（要）两手抓、两手都要硬，还要协调。倪虹说。

　　今年，多地加快推进配租+配售两条腿走路的保障房体系建设。其中，配售型保障性卓的建设，加快解决工薪收入群体的卓困难；多地以一张床、一间房、一套房等多样化、多元化的方式，提供配租型保障性卓，从而解决好新市民、青年等群体的卓问题。

　…建国说：对列入今年计划建设的项目，落实好财税、土地、金融等支持政策，加快项目开工、建设进度，加强工程质量安全监管，尽早开展配租、配售，让群众早日实现入住。

　　为了进一步加大保障性卓的建设和供给，董建国表示，下一步，住建部将会同有关部门抓规划编制、抓制度完善、抓项目建设以及抓好房子样板。

　　一些青年和新市民在租赁或购买保障性卓时可能会遇到一个痛点：这类房子不少处在较为偏远或者交通不太便利的区域，不方便他们通勤。对此，董建国也谈到，在抓规划编制方面，将把保障性卓优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，促进实现职住平衡。

　　住建部还将加强项目的谋划和储备，做好明后年项目的前期工作，形成实施一批、储备一批、谋划一批的项目滚动推进机制。

　　陈文静认为，接下来，各地将持续完善卓供应体系，增加保障性卓建设和供给，各地要坚持以需定建以需定购。未来一段时间，预计将有更多城市或地区公布卓发展相关规划，而更多关于不同类型卓的供给规模、区位、需求结构等细化内容公开，有利于企业更好地参与其中。

　≥中指研究院监测，目前，约60城表态支持国企收购存量房用作保障房，其中超25城发布了征集公告，对收购价格、收购项目的面积均有一定要求。陈文静预计，未来，更多城市将会跟进发布征集公告，加快收购存量房用作保障房相关进程。

　　可能有人认为，‘好房子’是改善性卓、商品房追求的，保障性卓就可以质量低一些、配套差一些，这是个误解。保障性卓是政府工程，是民心工程，保障性卓更应该建成‘好房子’，这是政府应该做到，也应该做好的事情。董建国表示，今年前7个月，全国保障性卓和城中村改造安置卓已经开工和筹集235万套（间），完成投资4400多亿元。目前，各地已经确定了一批保障性卓示范项目，按照绿色、低碳、智能、安全的要求开展好房子建设，不断提升保障性卓的品质，努力让群众住得降、住得安全方便。

　　中青报·中青网见习记者 赵丽梅 记者 张均斌 来源：中国青年报