中国房地产新阶段怎么走？ 租购并举贯穿主线

　　中国网财经7月25日讯 7月21日，中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定(以下简称决定)正式发布。

　≥悉，在决定全文中，用整段、接近160字的篇幅着重提及了房地产。涉及租购并举的卓制度、房地产发展新模式、因城施策、房地产税收制度等诸多方面。

　∴位专家分析认为，决定提出的关于房地产方面的表述为未来几年房地产政策指明了方向，租购并举的卓制度将贯穿新一轮房地产发展的整个周期。此次文件系统全面，具有非常强的指导性。对于中国房地产新一轮的发展具有非常重要的指导作用。

　　加快建立租购并举的卓制度，加快构建房地产发展新模式。是决定最先提及的话语。

　　近几年来，中央及监管部门多次强调要加快建立租购并举的卓制度，加快构建房地产发展新模式。

　　易居研究院研究总监严跃进分析认为，这表明新一轮发展中最核心的卓制度即为租购并举的卓制度，该制度将贯穿新一轮房地产发展的整个周期。

　　广东省卓政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，租购并举的卓制度，一方面将租房作为重要的，等同于买房的居住形式，要在公共服务上实现均等化，比如租房可以落户，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，租房可以入读公办义务教育等。

　　租购并举的卓制度已见雏形，热点城市规模化的租赁卓供给占到近3成，租房可以落户、享受公办教育已经在热点城市落地。李宇嘉分析称。

　　同时，决定进一步强调加大保障性卓建设和供给，满足工薪群体刚性卓需求。保障性卓是指包含配租的保障房以及配售型保障房。

　　中指研究院市场研究总监陈文静预计，未来保障房建设和供给或将明显放量，其中保租房在加快建立租购并举的卓制度下，重要性或将更加凸显。

　　李宇嘉指出，未来还要大规模盘活闲置土地，建设配售房。配售房将承担商品房下跌后稳定行业的重任，而且也是通过供给侧改革适应需求端变化。

　　决定继续强调充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减卓限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

　　地方政府的权限进一步增加。严跃进认为，此次提及对限购政策、普通住宅标准政策等调整。该表述也和今年各地的房地产政策调整优化的动作是吻合的。但与此同时，这也是对卓需求新特征的回应，尤其是立足多样化改善性卓需求的导向，后续卓政策和政府决策也将有积极的重要的调整。

　　一线城市限购政策有望继续优化。陈文静指出，各地将结合自身房地产市场情况继续优化调整楼市政策，优化限制性政策、降利率等或均在列。当前仅北上广深、天津及海南省部分地区仍执行限购政策，短期广州、天津、海南省部分地区取消限购政策存在较强预期，北京、上海、深圳取消限购或仍需时间，短期或仍以渐进式推进为主。

　　值得一提的是，决定还提及改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

　　近两年保交房已经成为监管部门推进化解房地产风险的着力点之一，此前，已有多地探索试点现房销售。

　　未来预售制改革进程或将加快。陈文静指出，在全面推进现房销售前，部分城市或需进一步完善供给端政策，稳定供给预期。因此，短期来看，预售制改革或仍将循序渐进，全面取消预售制预计仍需要一定时间。

　　李宇嘉表示，近年来，期房不受欢迎、卖房难。另外，全面落地白名单融资协调机制后，只有合规项目才能获得融资。预计未来鼓励现售房开发，在土地出让、规划报建、融资和交付等方面有扶持政策。预售向现售转型，也是房地产新的开发模式。

　　此外，决定还提出完善房地产税收制度。这是否意味着房地产税要推出了？业内认为，完善房地产税收制度并不意味着立刻开征房地产税。

　　陈文静分析表示，中长期来看，房地产税相关立法和改革或仍将持续推进，但当前房地产市场处于深度调整阶段，房地产税的出台时机尚不成熟，预计短期房地产税出台预期较弱。

　　严跃进表示，房地产税收制度将持续完善。从税收层面来说，最近几年变动非常大，即从房地产税开征转向持续降低交易的税费成本。从完善的角度看，未来将立足供求关系的重大变化的市场特征，确保房地产税收制度更加灵活和精准。

　　在李宇嘉看来，未来会全面捋顺房地产税收，降低开发环节、交易环节的税负，比如配合消费税改革，降低增值税依赖，从而降低地方政府新增开发投资的激励，鼓励商品房交易和循环，做大终端交易规模，从而增加消费税。