取消上限 土地出让为何恢复价高者得？

　　近日，广东省广州市挂出黄埔区第四批次土地出让的首宗宅地，明确按照价高者得原则确定竞得人，这意味着广州成为取消地价上限的首个一线城市。今年9月以来，全国已有10多个城市先后取消土地出让中的地价上限，恢复执行价高者得规则。

　　取消地价上限，将对土地市场、楼市以及购房群体产生哪些后续影响？不少人在关注。

　　18个城市取消土地出让地价上限

　　土地出让的定价方式，既影响楼市运行，也关系地方财政。自2021年初起，全国范围内有22个重点城市实施了住宅用地集中挂牌、集中出让的两集中土地出让政策，包括北上广深4个一线城市和杭州、成都等18个二线城市。随后，有关部门要求这些城市集中供地的单宗地溢价率不得超过15%。

　　随着房地产市场供求关系发生重大变化，今年下半年以来，土地出让恢复价高者得的声音渐响。9月底，自然资源部下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、远郊区容积率1.0限制等。文件一出，多座二线城市取消地价上限应声落地，在新一批土地出让文件中删去地价上限等内容、重申价高者得。

　　9月26日，成都市发布通知，调整土地拍卖规则。其中，成都中心城区商品住宅用地实施竞地价拍卖，新出让土地所建商品卓由企业根据市场情况自主定价。

　　进入四季度，更多城市选择跟进，将原本摇号竞更高更优品质建设方案等多种条件结合的土拍竞买方式更改为单一的价高者得方式。

　　10月9日，济南市自然资源和规划局对10月中下旬进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前价高者得原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。

　　10月12日，合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单（第三批），其中6宗地块于11月2日出让，均未显示上限价格，拍卖方式为由竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。

　　10月17日，厦门市自然资源和规划局发布公告称，厦门1宗宅地将于11月7日公开拍卖，按照价高者得原则确定受让人，并取消商品住宅销售限制均价。

　　11月15日，常州市自然资源和规划局网站发布国有土地使用权挂牌出让公告，拟以挂牌方式出让13宗涉宅用地，地块均未设置最高限价，按价高者得原则确定竞得人。

　　此次广州公共资源交易中心挂出的地块起拍总价近40亿元，预计于12月22日限时竞价。作为首个取消地价上限的一线城市，广州土地出让恢复价高者得引发各界广泛关注。不少从业者分析认为，广州此举有助于进一步提升核心区土拍热度，加快改善市场预期，带动新房交易市场加速回暖。

　　在一线城市中，广州是首个实行‘认房不认贷’、首个放开部分区域限购政策的，这次也是在一线城市中首个取消土地出让地价上限。广东士地产行业协会土地与产业研究中心主任赵卓文认为，2023年全国土地市尝生了明显转变，许多城市的经营性土地市场已由供不应求地价过快上涨转变为需求转弱稳地价重要性上升，取消地价上限的时机已经成熟。

　　记者梳理发现，在22个采取两集中供地政策的城市中，截至12月上旬，已有18个城市恢复土地出让价高者得。

　　松绑后出现高溢价地块

　　松绑后的土地出让情况如何？与此前的15%单宗地溢价率限制相比，松绑后这些市场很快出现高溢价地块出让。据中指研究院统计，完成松绑后首拍的济南出现溢价率53%的地块，相较于该交易21天前周边底价成交地块，成交楼面价上浮66%，政策效果显著；合肥解除限价后首拍价格达77亿元，竞争最激烈地块溢价率达44.9%。

　　值得注意的是，在前述22个重点城市中，仍有北京、上海、深圳、宁波在执行限地价政策。据分析，在土地市场相对比较活跃的城市，短期内取消地价上限的迫切性相对较弱，实现稳地价、稳房价等目标也需要因城施策。

　　11月7日，针对有消息称北京市拟在今年第三批次供地中取消地价上限，北京市规划和自然资源委员会相关负责人明确，此为不实消息。该负责人表示，北京市将继续坚持房地联动，确保首都房地产市场平稳降发展。

　∴位专家认为，取消地价上限有利于让商品卓回归商品属性，增强不动产流动性；同时，厘清商品房和保障性卓之间的界限，更好满足居民卓需求。

　　厦门大学教授赵燕菁认为，中国房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，多地原先对地价、房价的限制政策需要适应新的形势。国务院出台的关于规划建设保障性卓的指导意见明确：让商品卓回归商品属性，满足改善性卓需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。取消地价限制正是这一部署的具体落实。

　　浙江大学公共管理学院教授汪晖分析，此前土地出让中的地价上限等限制性政策将商品卓和保障性卓捆绑在一起，限制了土地拍卖溢价率，影响了价格信号机制，使土地的真实价值无法通过交易体现，也影响政府获得应有的土地收益。此外，在土地出让中将公租房配建比例作为开发企业的竞争维度之一，产生了业主与公租房租户之间纠纷频发等弊端。恢复‘价高者得’竞价方式是回归价格机制、引导资源合理配置的有效举措。汪晖说。

　　有望进一步激活房地产市场

　　从更大背景下看，适应土地市场供求关系变化是各地纷纷调整地价限制政策背后的公约数。

　　从交易情况看，中指研究院统计数据显示，今年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上；其中三季度土地市场情绪偏弱，流拍撤牌率达28%，较二季度高出8.1个百分点。从出让收入情况看，2023年上半年，全国国有土地使用权出让收入18687亿元，同比下降20.9%。

　≥了解，由于多个城市土地市场自2016年起持续升温，杭州、北京、天津、苏州等热点城市当年开始推行土地拍卖最高限价政策。业内人士分析，卓土地出让领域在一段时期内存在的限制性政策，包括为调控房价而设置土地出让价格上限、限制宅地容积率不得低于1.0等，在抑制房价过快上涨方面发挥了积极作用，但不利于房地产开发企业适应市充化、提升供给质量。

　　业内人士认为，地价限制的解除，有望进一步激活房地产市场，牵引消费者换房需求释放，部分热点城市中心区域的优质地块也将面临更激烈的竞争。同时，价高者得有望促进高品质住宅供给、强化土地出让收入对地方财力支撑、减少新建及二手住宅价格倒挂等市场失灵现象。

　】地产业的市场化程度高，地价上限取消是否会推高地价进而推高房价？曾经在多个热点城市出现的地王潮会不会卷土重来？对此，中指研究院相关分析人士认为，地价上限松绑有可能带动优质地块地价上涨，进而带动房价出现上涨预期。但同时，不宜高估松绑对地价的托举作用，政策传导效果在各线城市和不同地块之间有差别。目前房地产供求关系以及融资环境都与前些年地王频出时的情况大不相同。赵燕菁分析，在土地市场持续分化的背景下，人口净流入城市恢复价高者得有望支撑地价反弹；对于人口净流出的城市，地价反而可能进一步下跌。

　　临近年底，随着多地在取消地价上限后完成多宗土地出让，全年房地产投资活跃度会明显上扬吗？有业内人士表示，房地产投资回暖更多需视市稠现和企业的销售、回款情况而定，从政策本身看，土地限价松绑不会大幅刺激市场热度，预计四季度土地市场还会维持三季度的整体水平。