构建房地产新发展模式

　　当前，房地产市场仍处于需求、供给双向收缩的状态，房地产企业的流动性风险没有完全消除。这很大程度上是旧有发展模式带来的，而目前房地产市场仍然处于向高质量发展转型的调整期。产业高增长到了一定阶段以后，出现调整是很正常的，而且这种调整有利于淘汰落后产能，有利于优化结构，有利于高质量发展，这一客观规律概莫能外。对此，一方面要采取积极措施持续促进房地产市场企稳回升，另一方面也要积极推动构建房地产新发展模式。

　】地产政策优化的作用在持续释放。党中央、国务院作出了一系列重要部署，近期相关部门密集出台一系列优化调整政策。从数据上看，房地产市场相关指标出现了边际改善迹象。9月份，房地产开发投资同比继续下降，但环比在改善，商品房销售面积同比下降10.2%，但是比8月份改善了2个百分点。9月份房地产新开工面积降幅大幅收窄。70个大中城市商品住宅交易量中，新房和二手房合计网签数据在9月份当月转正，环比增长2.8%，这是自4月份以来，在连续5个月下降后首次转正。10月份，房地产开发投资、商品房销售额等指标也有了一定改善。今年1月至10月，一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。另外，推进保交楼带动全国房屋竣工面积同比增长近20%，也反映出各地政府帮助企业纾困效果显现。

　　各城市因城施策，持续出台调整优化政策，积极促进市场企稳回升。南京市9月份促进房地产市尝展的六项新举措实施以来，交易活跃，成交规模持续回升，新建商品房日均认购量和二手房日均网签量分别较之前提升51%和10%。今年以来，南京全市房地产开发投资持续保持正增长。金九银十期间一些热点楼盘上市，目前个别项目的开盘去化已达七成以上。

　　一线城市房地产调控政策的变化备受关注。近日，深圳有两项政策调整有望为市场企稳进一步注入活力。一是深圳市普通卓标准调整，享受优惠政策的普通卓标准从过去的三项中去掉了一项；二是深圳调整了二套卓最低首付款比例，由原来的普通卓70%、非普通卓80%统一调整为40%。这意味着符合普通卓标准的卓将更多，更多购房者能够享受税费优惠，更多购买第二套卓的改善性需求将得到满足。两项政策均以稳房价、促需求、稳主体、防风险为目标，有助于更好支持刚性和改善性卓需求。预计各城市还会根据市充化和具体情况，持续优化相关房地产调控举措。

　≡房地产市场的未来我们仍要充满信心。房地产市场在经济社会中仍有重要作用；居住消费在居民消费支出中的占比不会下降，甚至仍会逐步提高；房地产实现高质量、可持续发展，仍有坚实支撑。目前我国人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化率还有较大提升空间，卓刚性需求和改善性需求依然较大。我们实现了全面械，人均卓面积达到41平方米左右，但中小户型偏多，随着人们生活水平的提高，卓改善性需求潜力仍较大。

　≡供给端的房地产业而言，应积极提高供给质量。目前房企仍面临很多困难，很多企业都在努力纾困，这对于防风险至关重要。因此有必要加大政策支持力度，持续促进金融与房地产良性循环。房企也应该认识到，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场，谁就能发展。

　】企应该积极适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的现状，即从过去供不应求进入供需基本平衡阶段，甚至在一些城市出现了供大于求的情况。目前生产的卓产品和服务有些不符合消费者需求，因此还可以改善或创造优质供给，从而创造新的需求。

　　同时，房企有必要紧跟政策调整优化经营思路。在国家积极推进保障性卓、城中村改造、平急两用公共基础设施建设这三大工程中寻找新发展机遇。在新一轮保障性卓建设中，可发展代建业务，或者更多转向布局高品质改善性商品卓。