芽关键在四点 买到高性价比房子不是梦

　　一看硬指标：容积率、绿化率，关系居住舒适度。

　　楼盘硬指标在期房之初就定下了，购房者芽时首先考量“容积率、绿化率、车位配比”三大要素。

　　容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率与居住舒适度成反比，比如，独立别墅容积率0.5以内;花园洋房或者多层，容积率约1;高层容积率集中在2.5~3.5之间。越是高楼大厦，容积率越高，建筑和人口居住密度也就越大。对开发商来说，房子建得越多越好，而高容积率的小区势必影响居住舒适。买房时，购房者首先要问清楼盘的容积率，这个数字让你知道小区建筑密度有多大。

　　绿化率是体现小区品质的另一个重要指标。目前国家规定新建小区的绿化率不能少于30%。除地面外，楼盘其他绿化也能计算入内，绿化率这种泛泛的计算方式给开发商留下了操作空间。业内人士告诉记者，有的开发商为了有高绿化率卖点，存在一种可能是，在屋顶上做绿化，地面覆盖绿化面积不变，变相提高绿化率。还有一种，开发商缩小中央花园或者减少绿地面积，节省成本。对此，业内人士的建议是，购房者跟开发商沟通，把具体绿化率写进购房合同;或者到规划局查图纸，绿化面积和位置在图纸上都有详娟注。

　　车位是当前最为关注的居住配套，小区车位配比高低影响生活的便利程度。车位配比是指小区车位总数与住宅总套数的比率。“车位配比高，对收益不利。”一位开发商道出现状，车位成本8万元/个以上，刚需盘车位价格卖不高，去化慢。高成本低收益，开发商积极性不高，刚需盘的车位配比基本贴着下限1∶0.7规划的，即100套房子，配70个车位，造成小区“停车难”。

　　二看软实力：口碑、知名度、物管，关系未来“钱途”。

　　从二手房市场来看，品牌小区的房价涨得比同地段普通小区要快。品牌开发商的楼盘品质、物业管理经过时间检验，被市场认可，优势体现在二手房市场的价格上。一般来说，品牌开发商对楼盘物管有资金支持，避免了物管频繁更替，管理混乱的情况。

　—发商的品牌是一个积累的过程，打算深耕市场的开发商，势必追求客户认同度。“每个楼盘积累的业主都可能成为下个楼盘的新客户，或者为下个楼盘带来新客户，做好产品也是口碑营销。”某知名房产公司负责人的想法是，注重客户的认可度比单纯的追逐利益更重要。业内人士认为，只有一个项目的歇发商更有可能存在“赚一笔走人”的心态，降品质省成本。

　　三抠细节：户型图、空间尺寸，关系通风和日照。

　　户型是自住者最为关注的因素。按规定，楼书上的户型图，每个功能间都需标注尺寸。有的开发商怕影响营销效果，不标注任何尺寸，仅是户型格局的简单勾勒。一个没有尺寸的户型图，房间画得再阔绰，对购房者都没有实际参考意义。业内人士建议，户型图上的尺寸，要求开发商写入合同。

　　如果购房者忽视了尺寸，逼仄程度可能超过你预期。如今开发商把90平方米户型做到三房两卫甚至四房作为营销卖点，从尺度来看，居住起来未必舒适。满足基本居住功能基础上，购房者别一味追求多房户型。

　　还有一些容易让人忽略的细节。户型图上每个空间都带窗户，看似全明，你得仔细考究。如果窗户是对着通风井，通风和采光效果都很差。高层楼盘中，书房、厨房和卫生间的窗户很可能朝着通风井，书房、厨房采光不足，影响生活。

　　图纸上勾勒得再美，不如楼盘现臣察来得实在。房子不好卖，准现房越来越多，对购房者来说是好事。房子内有没有多根柱子，窗户有多大，采光好不好，尺度感怎么样，实地探访最直观了。除了方便实地考察外，准现房离交房时间短，不确定性因素小，减少购房风险。

　　四留证据：关系日后维权。

　　成本压力下，一些开发商或许会降低楼盘品质。

　　外立面材料变更，是开发商最能省钱的一种方式。城北某楼盘降价前，宣称外立面全部是干挂石。降价后，该楼盘部分住宅楼外立面取消了石材，用涂料代替。无独有偶，去年年底城东北某降价楼盘，开发商遭遇业主维权，原因是实际外立面与楼书不符，当时开发商承诺外立面全部干挂石材，实物呈现的是一到三楼有石材，其他均用涂料。

　　即使开发商不敢明目张胆更换外立面，选取材料上挤出点水分来也不是不可能。以石材为例，石材花岗岩中，新疆产的卡拉麦利金比普通花岗岩贵100元~200元/平方米。石材用好用差，也相差一笔不小的费用。

　　小区树种选择上，同样有门道。银杏、香樟都是名贵树种，一棵花费10万元以上，普通的成年大树几千、几万元一棵，小树苗一两百元就够了。树木品种配比调整，可省几百万。

　　购房者旧能把开发商口头承诺变为书面协议写进合同，或者在合同内注明广告构成合同要约。另外，楼书、销售人员承诺的影音资料都可保留，房子交付后有问题，可作为维权的依据。